绿城失守杭州大本营，管理层动荡负债高企

一直以品质房企著称的绿城中国控股有限公司（03900.HK，以下简称绿城中国）开年首秀并不出彩。

日前，绿城中国公布2019年1月未经审核的营运数据，报告期内，公司累计取得总合同销售面积约37万平方米，同比下滑26%；总合同销售金额约人民币 67亿元，同比下滑23%。

值得注意的是，就在1月份营运数据公布前几天，绿城中国宣布，在11+5轻重布局基础上，优化调整组织架构，主要是将原本的16家子公司整合缩减为11家，由11+5调整为8+3，集团内部架构调整为7+4，在集团7大中心外，新成立特色房产事业部等4个事业部。这是绿城中国半年内对组织架构进行的第二次调整。

而几乎同时，绿城中国一周内先后发布两次融资公告，共计筹资5亿美元，所得款项净额用于现有债务再融资及用作一般公司运营资金。

而在多位业内人士看来，这或许透露出，在大本营杭州接连失守后，绿城中国对于规模和业绩的某种焦虑。

绿城中国相关负责人日前回应《中国经营报》记者采访表示：销售额的变化，一方面与行业大环境的变化有关，限购、限售等政策的影响；另一方面，也与公司的供货节奏有关，部分项目的入市时间推迟。

半年内两度调整组织架构

对于此次组织架构调整，绿城中国称，此系以问题和发展为导向适时调整公司的生产关系、公司走在发展的道路上，就不可能一成不变，变则通，通则达，今天的改革并不是终止，随着未来发展局势的不断变化，改革将永远在路上。

事实上，半年前，绿城中国就对组织架构曾进行了大刀阔斧的改革。

根据绿城官网2018年7月28日发布的声明，绿城中国组织架构从一体五翼调整为轻重并举。

2018年8月2日，绿城中国公告称，公司收到曹舟南主动请辞公司执行董事、行政总裁职务信函。曹舟南辞任后，仍将继续负责公司其他重要新业务管理工作，致力于全新业务领域开拓。中交系派入集团的张亚东担任绿城新掌门人。

事实上，随着2018年中的架构大调整，曹舟南也于2018年11月出任浙江蓝绿双城建设有限公司并兼法定代表人。企查查信息显示，浙江蓝绿双城建设有限公司成立日期为2018年11月1日，并在2019年1月16日变更为浙江蓝绿双城科技集团有限公司（以下简称蓝绿双城）。公司大股东为杭州绿芯企业管理有限公司，而后者为曹舟南100%控股，即蓝绿双城实际控制人为曹舟南。

随着2019年1月末绿城中国组织架构再次调整，外界猜测，此举系中交系逐步收权，老绿城人被降级。

绿城中国对于外界的猜测予以否认。公司方面回应表示：是正常的组织架构调整。调整方案是亚东总多次请示宋总意见，最后才敲定的。8大子公司一把手基本是原班人马，产品线、运营线、品牌营销等，都是原绿城的核心班底，一些老绿城人更是被委以重任。

针对绿城中国架构调整，亿翰智库首席分析师张化东表示，绿城中国的组织架构调整，使整个公司更加扁平化，从而使得决策更加集中。

同策咨询研究部总监张宏伟直言，管理体系的变化必然也会引起人事变动。原有管理体系和新的管理体系之间的矛盾也必然会引起相关变化。在这种情况下，效率低下或者不符合新的管理方式及体系的人员就会出现相应的流动。

再度失守杭州大本营

组织架构调整、管理层动荡的背后，难掩绿城对业绩和规模的焦虑。

据绿城中国1月7日晚发布的公告，截至2018年末，绿城集团累计取得总合同销售面积约812万平方米，总合同销售金额约1564亿元，同比2017年的1463亿元增长仅为6.9%，低于2017年28.4%的增速。

根据克而瑞房企销售额排行榜的数据，绿城中国2018年流量金额由2017年第11名下降至第17名。

绿城中国近年来业绩增速放缓也体现在对大本营杭州的失守。媒体数据显示，2014~2016年，绿城中国连续3年蝉联杭州楼市销冠。数据显示，2015~2017年，绿城中国的合约销售额分别为723亿元、1139亿元、1463亿元，年均保持超过20%的增幅。

不过，随着宏观调控政策的不断收紧，据克而瑞地产研究日前发布的《2017年度杭州房企销售金额排行榜》，绿城中国以143.62亿元的权益金额位居第三位，排在前两位的分别是万科和融创。

值得注意的是，尽管根据克而瑞《2018年度大浙江房企排行榜》，绿城中国以579.33亿元的操盘金额位列第一。不过据透明售房研究院数据显示，2018年绿城中国的总成交金额仅为197.59亿元，位居第四位。排在前三位的分别是杭州滨江房地产集团股份有限公司、万科企业股份有限公司、融创中国控股有限公司。从总成交金额来看，滨江房地产业绩高出绿城中国100多亿元。

绿城中国销售额还是增长的。放缓原因是多方面原因造成的，绿城中国销售的是相对偏高端的产品，而这种产品对于市场比较敏感，业绩放缓是对市场的正常回应。张化东分析指出。

张宏伟直言，杭州市场土地价格的波动比较大，2012年、2013年，绿城中国实际上也是拿了一些高价地。但后来因为中交系进来了，绿城中国相对比较谨慎，其高价地也不是很多，所以说其排名会有所下降。

根据好地网数据显示，2018年杭州地铁集团以拿地金额138.3亿元，建筑面积78.2万平方米名列第一，而绿城中国仅以收储2宗地块，拿地金额59.8亿元，建筑面积18.6万平方米位列第七，相差较大。

绿城中国虽起步于杭州，但是一家面向全国发展的房企，业务布局并不局限于杭州市场，对于后续在杭州发展的规划，绿城中国方面回应称一直很重视杭州市场，只要有合适的项目，仍会积极争取。

债务超2000亿元

现金流也是绿城中国目前面临的一大难题。

根据绿城中国此前发布的2018年半年度报告，截至2018年6月，公司资产总额2573.94亿元，负债总额2051.51亿元，资产负债率为79.7%。其中，公司净资产负债率为55.1%，环比去年底有所提升。2015~2017年，绿城中国资产负债率分别为74.63%、76.84%及80.16%。

此外，截至2018年6月，公司经营活动产生的现金流量净额为-77.81亿元。2015~2017年，绿城中国经营活动产生的现金流量净额分别为7.26亿元、34.5亿元、-150.83亿元。

高负债下绿城中国加快了融资频率。公告显示，1月26日，绿城中国发布关于发行4亿美元有担保优先票据的公告，利率为5.58%；1月29日又表示发行1亿美元有担保之优先永续票据，利率为5.17%。

对于现金流及负债相关问题，绿城中国回复本报记者采访称，净资产负债率从2017年12月的46.4%升至2018年中的55.1%是适度增长，只要控制在70%以内都较为合理、健康，且可以确保公司持续、安全发展。目前绿城中国的现金储备也远超一年内到期的有息负债，所以总体来看绿城中国的发展并不会受太大资金压力的影响。

事实上，近年来，绿城中国也在不断开拓新业务空间。

根据绿城中国官方微信公众号信息，2018年12月17日，绿城中国宣布斥资人民币27.18亿元购买百年人寿9亿股股份，交易完成后，绿城中国将持有百年人寿11.55%的股份。

在名为《绿城中国投资寿险公司，加速金融布局》的文章中，绿城中国方面表示： 此次股权投资标志着绿城中国地产金融化发展战略的深化，同时助力公司进一步布局打造理想生活综合服务商第一品牌。

张化东表示，绿城中国收购百年人寿的这个股权，只是一个多元化转型的尝试，还谈不到地产加保险，谈不到并驾齐驱的态势，公司业务主要还是以地产为主。

绿城中国的业主基本上都是高净值人群，他们具有比较强的购买保险的欲望。其次，地产和保险应该也有很多关联性，保险业务在某些方面也可以成为地产业务比较好的融资渠道。另外，绿城中国在养老地产方面有所布局，保险和养老项目在发展中可以进行一定的协同和融合。张宏伟表示。