深观察｜让业主买个明明白白，让交易变得清清爽爽

2月24日，新华社发布《权威专家回应“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”》，中国建筑科学研究院相关负责人对受到广泛关注的《住宅项目规范（征求意见稿）》的条款进行解读。对于住房和城乡建设部公示的意见稿中第2.4.6条规定“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，权威专家在说明中明确了“套内使用面积”的核心定义：所见即所得。

这两天，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”成为一道全民性的阅读理解题，各方人士给出了各种演绎推理。最典型的误读有两个：一是“取消公摊”之说，二是“遏止房价上涨”之说。而今，权威专家出来一锤定音，大意是说，明确“套内使用面积”约等于菜市场上摆的公平秤，旨在让知情更具象、让交易更透明，它并不是搅动楼市江湖的定海神针。

为什么忽然提倡“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”？这个问题的答案起码有两个：一来，按套内使用面积计算是国际通行做法。按照《国务院关于印发深化标准化工作改革方案的通知》中“提高标准国际化水平”要求，这是接轨国际的大势所趋。二来，有助于解决住户使用面积不透明的问题，套内使用面积基本“所见即所得”，拿个皮尺就能测出数据的含水量。当然，套外的公摊面积顺带着也就清爽起来了。

至于坊间流传的两个误读，不过是楼市情绪的条件反射罢了。比如“取消公摊”，这个说法显然不堪一驳。常识上说，公摊面积一般包括楼栋大堂、电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备房、公共门厅、过道、值班警卫室、共用墙体等。这些实体的处所，在物理意义上“一键清除”不了，属于小区生活的刚性标配；从权责对等的法理意义上来说，指望开发商或者物业埋单后给全体业主免费使用，显然也是有悖于物权法和民法通则的。

至于“遏止房价上涨”之说，这个误会就更大了。取消公摊后买房会更便宜吗？网友给出了精辟的回答：带皮核桃15一斤，去皮核桃30一斤。羊毛出在羊身上，免费馅饼不会从天降。最简单的道理是：如果市场交易按照套内使用面积计，那么，眼下所有地区的名义房价估计都会上涨个两三成左右吧。

当然，大家也不要太担心，《住宅项目规范（征求意见稿）》的适用范围主要还是在建筑领域，房地产终端交易基本还是依据2001年6月1日开始施行的《商品房销售管理办法》。该办法第十八条显示，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。换句话说，这个销售管理办法不转身，市场上的计价方式未必会按照《住宅项目规范》来调整。

说得再直白一些，要让商品房预售合同及不动产权证书上明确“套内使用面积”，从程序正义上来看，还须历经诸多复杂的立法博弈。事实上，重庆2002年起就以套内面积作为计价依据，这既说明“套内使用面积”主要还是个技术概念，亦说明不能指望仅仅靠它来解开楼市症结上的“许多愁”。

俗话说，有恒产者有恒心。中国人一生为安身立命的房子奔波，对住宅政策有些敏感是情有可原的。据说香港地区用了整整5年时间促成了从建筑面积交易到实用面积交易的转变。而早在2016年全国两会期间，亦有代表委员提议根据“套内建筑面积”买房、售房。既然不过是个统计口径的问题、不过是个计量方式的差异，那么，让业主买个明明白白，让交易变得清清爽爽，大概迟早也是健康楼市的题中之义吧。