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文 |《中国经济周刊》记者 周琦

近日，住建部官网发布《关于城乡给水工程项目规范等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，其中包括的《住宅项目规范（征求意见稿）》（下称《住宅规范》），第二部分2.4.6条指出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

消息一出，引发网友热议。

此前，部分房地产开发商为获利，在住房公摊面积上频频“出招”, “买100平方米得70平方米”屡现报端,个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。

业内人士认为，该征集意见若实施，将更有利于规范房地产市场交易，虽然购房者实际购房成本影响较小，但打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商将会受到打击。对于购房者来说，其物业费、取暖费及税费等将会降低。

《中国经济周刊》记者联系碧桂园、恒大、泰禾等地产商相关负责人，对方均表示暂无法对住建部新规征求意见稿发表评论。

官方首次明确应由套内面积交易房屋

中国的公摊制度源于香港。目前内地尚无法律对公摊面积加以约束，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。1995年9月8日，建设部制定了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，从1995年12月1日起开始施行。其中，电梯井、楼梯间、地下室等被列入分摊的公用建筑面积，仓库、机动车库、作为人防工程的地下室等则不计入公用建筑空间。

据悉，不同类型楼房，公摊面积基本可以按照4个梯度划分：7层以下住宅，其公摊率在7%～12%；7至11层的小高层，其公摊率在10%～20%，12至33层的高层住宅，其公摊率在14%～24%；别墅类的公摊率在1%～8%。

此前，新华社曾发表调查文章指出，在当前全国房价企稳的情况下，部分房地产开发商为获利，频频打起住房公摊面积的主意，“买100平方米得70方米”，个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。公摊面积“猫腻”严重影响了群众的居住获得感。

不仅如此，在全国房地产调控的大环境下，不少地区出台了限价措施。但个别开发商阳奉阴违，以精装修为由头，规避限价措施。而在计算精装修的价格时，公摊面积也会计算在内，大大提高了购房者的购房成本。

究其根源，在于此前并无全国性的法律法规对该问题进行明确的规定。

其实，早在2002年，重庆市人大常委会就以地方法规的形式，对商品房的计价方式做出明确规定和要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据。

此次征求意见的《住宅规范》，则是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

专家：新规或为未来征收房产税做铺垫

易居研究院研究总监严跃进认为，此次住建部拟按照套内面积交易，是对住房面积计算标准的一个大变革。“若按照套内面积交易，一方面将有利于规范房地产市场交易，降低购房者的物业费、取暖费、税费。另一方面，对于开发商来讲，房地产企业将更多的考虑如何提高套内面积，提高房源的得房率。”

苏宁金融研究院特约研究员江瀚接受《中国经济周刊》记者采访时说，住建部征求意见稿若实施，可杜绝房地产开发商通过建筑面积与使用面积之间的不同来获取不当利润，让购房者真正能够享受到买房所使用的面积。“对于房地产开发商而言，未来进行房地产销售将直接以使用面积的销售单价进行计算，其房屋的总价并没有发生变化，基本不会影响房地产开发商对房子的销售，已购房者的个人资产也不会因此缩水。”

中原地产首席分析师张大伟认为，若新规最终通过，打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商将会受到打击。“很多人看深圳的单价高，其实是因为深圳‘偷面积’比较多。以北京为例，平均单套房成交面积在121.8平米，而深圳则只有100平米，实际原因并非北京的套内面积更大，而是深圳‘偷面积’更普遍，另外南方的墙体相对较薄也有一定影响。”

张大伟说，按照建筑面积计算，北京的房价明显被摊平了。从全国看，一二线城市相对规范，公摊系数在15％～25％，而很多不规范的城市甚至有超过30％的住宅公摊系数。

江瀚认为，此次新规的出台，将有可能对原先的房地产每平米限价进行一定的突破，需要各地监管部门密切关注，严防房地产开发商在进行建筑面积与使用面积切换时，对原先的房子进行变相涨价，从原则上看，应该保持房屋总价不变。

江瀚还分析说，此次征求意见稿也可能是对未来房产税的出台进行一定的铺垫。“试点房产税的几个城市所采用的房产税计量办法，都是以房屋面积进行计算的，如果以建筑面积进行计算的话，无疑对纳税人而言是非常不公平的。此次新规的出台，有可能是为未来合理征收房产税，降低大家的房屋使用负担做基础。”

严跃进接受《中国经济周刊》记者采访时说，房产税按套内面积征收引发民怨较小，但从更长远看，未来要建设开放式街区小区环境，公共通道部分该如何征税，如何缓解社会矛盾，也值得深思。

新媒体编辑：王新景

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