房贷什么时候一次性还清最划算？

什么是通货紧缩？通货紧缩就是市场上流通货币减少，购买力下降，物价下跌的现象。长期的货币紧缩会抑制投资与生产，导致失业率升高及经济衰退。

说白了，在通货紧缩的情景下，今年的一块钱，5年后可能值一块五，随着时间的推移，钱越来越值钱，因此，在这种情况下，应该多攒钱，在应对负债方面，应该提早还债，因为你今天借了一万块，5年后，哪怕一分钱利息不收你的，你还的1万块在5年后的价值量可能是当年的1.5倍。因此，通货紧缩的情况下，早点还债更划算。

然而，一个发达的经济体，是不可能存在长期通货紧缩的现象的。理由很简单，如果钱越来越值钱，大家都不会消费了，直接攒钱，就可以创造利润。消费上不去，工厂生产就会直接被压缩，大量失业，社会动荡，这样的经济体怎么可能发达呢？

所以，发达经济体中，必须是保持一定的通货膨胀率的，通货膨胀的情况下，随着时间的推移，钱是贬值的。就拿我国举例子，30年前，万元户是个稀罕事儿，还会给你发个万元户的牌匾，现在，谁卡里没有一万块钱呢？不用说30年前了，10年前贷款50万，大家都觉得耗尽一生才能还上债，现在看，那些贷款买房，买多套房的人都发财了。

所以说，在中国这样长期保持通货膨胀趋势的发展中国家，不应该提前还房贷，这么便宜又是这么大量的钱，简直是难得的国家福利，怎么能提前还贷放弃这项福利呢？

而如果要考虑提前还款，那么在可提前还款期限内任何时候还款都一样，并没有存在划不划算的说法。因为房贷利率不存在复利，也不存在先付息后还本，每个月的月供是以已发生的当期的本金和本金所产生的利息计算，即贷款利率多少就决定了具体的还款金额，与期限的长短没有直接关系，不管是等额本金还是等额本息还款。

假如贷款金额为30万，房贷利率为基准利率4.9%分20年还。如果选择等额本息还款，那么每个月还款金额就如下图，为1963.33元。而从偿还利息和偿还本金可以看出，偿还的利息随剩余本金的减少而减少，因每期偿还的本息固定，那么就用更多的偿还本金填补进来，得出一样的还款金额，从而缩减下一期偿还本金所产生的利息。

那么偿还的利息是如何计算的呢？它是以月利率计算的，即月利率为4.9%/12。比如第一个月偿还的利息为1225元，它是由第一个月剩余本金30万来计算，即30万*4.9%/12=1225元。同理，第二期的利息是由第一期的剩余本金299261.67元来计算的，即299261.67*4.9%/12=1221.99元。

等额本金也是一样，如下图。只是将本金分成若干份（具体的月数），然后再加上剩余本金当期所产生的利息计算出的结果，所以第一次偿还的利息跟等额本息是一样的。

如果提前还款，那么偿还的就是剩余本金，比如提前还款10万，那么剩余本金就会减少10万，以剩余本金*4.9%/12计算利息就会相应的减少，接下来要归还的月供就会大量减少（偿还本金也会随剩余本金减少而平摊减少）。

而如果自身的理财收益超过房贷利率，那么就根本无需提前还款，毕竟房贷是抵押贷款，利率极低，在其他贷款利率之下。而需要提前还款，比如自身的理财收益不如贷款利率，那么在可提前还款的期限内任何时候还款都是一样的。但是，需要注意违约金，具体是收几个月提前还款金额的违约金要看具体的合同。