买76㎡的房，凭什么付100㎡的钱？香港公摊面积兴废史

说到底，还是利益之争。

公摊，是大家买房、卖房，甚至租房过程里很关心的一个事。

比如，下面是在网上搜随手的一张房产证图片。

建筑面积是100.12平米，套内建筑面积却只有76.49平米。

两个数字相减，得到23.63平米，就是我们说的公摊面积。一般来说，电梯井、楼梯间、门厅过道走廊、管道井等，都算在公摊里。

关键是，买房时，是按照建筑面积掏钱的。

稍微关注下就会发现，公摊还是一个极具特色的东西，因为国际上一般都是按套内面积计算房子面积。

但是，这却不是我们独创的。一般认为，公摊是学香港的。

而更有意思的是，香港在5年多前已经完全废除公摊面积。

公摊不公：你得给小区垃圾道交供暖费

和公摊密切相关的有个数字：得房率，计算公式=套内建筑面积/建筑面积。

一般来说，买的住宅得房率75%~90%之间，高层低一些，多层的高一些。

曾经有个奇葩，2014年时，山东高密楼盘贵宾首府，得房率只有48%，被戏称为史上最牛的公摊面积！买前看样板间是宽敞精致的小二居，厨卫俱全，收房时，拿到却是狭小简陋的一居室，只能放下一张床。

面对维权，开发商也牛气法律对于公摊上限没有规定。甚至说：你们一百年都退不了房。

如果说，这是极端案例，退一步说，物业管理所有的费用本应面向室内部分，但交物业费，也是按照建筑面积交的。也就是说，连同电梯井、管道井、垃圾道、变电室等每个月也由业主交了物业费。

如果再退一步，上面这些空间都是为业主服务的。

但在供暖地区，供暖费也是按建筑面积收的。但，你家的管道井、垃圾道、变电室等公摊面积里，并没有供暖。

最坑的是，现在越来越多开发商搞精装房，而且精装标准动辄就是三千、五千。

而对精装房开发商仍然按照的是建筑面积出售，可实际上，不光业主不会傻到想给垃圾道精装一番，就是开发商在实际建造过程中，也不会这样做。

香港：公摊的发源地

曾经很长时间，中国大陆都是福利分房，没有商品房、公摊等一系列市场化的概念、事物。

但在改革开放后，我们学习对象除了欧美、日本等发达国家，还有两个地区特别受到重视，那就是香港和新加坡。

因为，香港、新加坡文化、语言相通，交流起来方便，也更有针对性。

比如，香港深深地影响了深圳、珠三角等地区的城市规划，北京、上海的轨道交通也受益于港铁。

而在房地产领域，大陆学习香港的土地招拍挂、预售制度。

还有一样就是：公摊。

1950年代，在香港，房子都是整栋整栋出售的，能买得起的非富即贵，这样房地产开发就没法高周转，没法把更多人吸引到楼市里，市场就显得有些小。

所以，香港的房地产商就想到一个好办法：一层一层卖，后来，干脆面积更小一些，一套一套卖，这样有就更多人能买得起房子了。

问题来了，先前整栋卖，楼道等区域连同房子一个人一起买了。

分层、分套卖，建设这些公共区域同样要花钱，总不能让房地产商掏钱。

所以，把公共区域也平均摊到房屋面积里，买房人掏钱一起买了。

这就是公摊。

惨不忍睹的40%得房率

有了公摊之后，开发商造的房子，实际使用面积却不断缩水。

2010年时，香港政府有关部门负责人拿4个不同年代的房子举例：

1972年，约790呎实用, 有露台,建筑面积为850呎（1呎≈0.09平米）；

1986年，817呎实用，建筑面积907呎；

1993年，732呎实用，建筑面积945呎；

2010年，约780呎实用， 建筑面积约1000呎。

实际得房率，92.9%、90%、88%、78%，一路下跌。

开发商在楼盘里建造越来越多的豪华会所、室内恒温泳池、空中花园、私人酒窖等设施，然后计入公摊了。

不仅得房率越来越低，香港各个开发商都有自己的面积计算方法，甚至同一个开发商在不同时期的计算方法也不同。但多少公用面积算公摊，却完全取决于发展商的良心。

买房人一不留神就买了缩水楼，但开发商的底线是：钱不能少赚。

另外，而对于买房人来说，公摊面积很难测量，远不像室内面积那么容易量出来。

所以，公摊问题上，透明度不够，由于得房率不同，不同楼盘之间比较起来也更加困难。买房人常常吃哑巴亏。

2006年，长实元朗四季豪园，业主售房后发现，得房率只有40%。经媒体曝光，全港哗然。

所以，对公摊，在香港早就有废除的呼声，而且随着开发商越来越胆大，买房人怨声也越来越大。

2008年，香港测量师学会产业测量组开始推动香港房地产行业采用实用面积（差不多相当于内地套内面积），当年10月，港府公布实用面积，并要求经地政总署新批出的预售楼花申请项目，必须在售楼书中采用统一的实用面积定义。

但这只是第一步，明确了什么是实用面积，要求开发商在售房合同中写清楚实用面积。

公摊发源地，废除了公摊

下一步，更加重要：要按照实用面积来计算房子的总价。

2010年，香港立法会房屋事务委员会建议，在新房买卖中，去掉公摊面积，按照实用面积定价。

取消公摊，废除建筑面积，按照实用面积计价，当时，香港官方咨询公众意见中，收到近1000份意见书，市民几乎一边倒叫好。

反对声音也很大，而且主要来自开发商。

开发商提出六大质疑，比如，市场上的存量房（二手房）是按照建筑面积算的，如果新房按照实用面积算，会造成价格混乱，让买家无所适从。

还比如，按照实用面积卖房，每平米单价会上涨。这个很容易理解。一套建筑面积100平，得房率80的房子，按照建筑面积每平卖4万，一共400万。按照实用面积算，就要卖到5万块，每平单价上涨25%，因为开发商该赚的钱，一分也不会少赚。

完全一副为公为民的姿态。

地产大佬梁志坚就在媒体上炮轰，政府在处理上太过仓促，错用民意，亦没有回应商会提出的意见。

眼看民意难违，代表开发商利益的地产建设商会表示，原则上支持。

但随后就打起拖延战术，并说要提出统一建筑面积的方法，拖慢立法进程。

明眼人，也看出开发商的心计。

部分香港网民的评论

最终，在2012年12月，香港官方要求从2013年开始实行住宅物业销售新规，二手房销售先行提供实用面积。当年4月，《一手住宅物业销售条例》开始实施，新房只能用实用面积来标准面积，以每平方呎／平方米来表示售价。

尤其是对于新房，不按照实用面积标注，还可能吃上官司，被罚款100500万港币，判处37年监禁。

对二手房，香港地产代理监管局强制要求，中介销售过程中向二手房购房者分别提供以套内面积和建筑面积计价的双份售价资料。特区差饷物业估价署还准备了全港所有经评估的二手房套内面积资料，供公众查阅。新房计价标准逐步传导到二手房领域。

从此，香港房地产销售由此彻底告别公摊。

而地产商口中说的混乱，也并没有出现。