蔡为民：柬埔寨房产的机遇与挑战

柬埔寨首相洪森于2019年之初 (1月20日) 便到访中国，进行为期四天的国是访问，两国并达成多项合作与援助协议，加之市场上愈来愈多的房产项目在进行推广，愈来愈多的人到柬埔寨开疆辟土，导致大家对这个欣欣向荣的东盟国家充满好奇。

蔡为民：上海「第一财经」频道「第一地产」特约评论员

增速快缘于总量低

就在这个时候，一篇名为 “骗你去柬埔寨买房的人，不是坯，是很坏” 的文章在网络上流传，引起一阵骚动，结果有柬埔寨房产销售人员表示不服，非但挖出作者是专业从事澳大利亚的房产销售，还撰文 “我们到底有多坏” 加以反驳，一时之间烟硝味浓重、好不热闹。

说巧不巧的是，当时我正在柬埔寨考察其国家、城市及房地产发展，于是仔细拜读了这两篇立场尖锐对立的文章，我的观点是，其实双方 “明枪暗炮” 、你来我往之间，所描绘者纯属 “一体两面”，同一件事从不同的角度观察，自然得出截然不同的结论。

譬如以gdp增速来看，柬埔寨的高速度增长已维持多年 (2011-2015连续5年的经济增速超过7%, 2016-2017年接近7%, 2018年再达7.2%), 且呈稳定攀升之势，看似极其亮丽，但若以gdp总量覌，2017年gdp 220亿美元，人均gdp1434美元，在世界各国排名属中等极偏下。与越南相差11倍，与菲律宾相较差17倍，与中国更是相差到不可思议的616倍！其规模甚至与浙江三线城市的义乌 (2017年gdp 170亿美元) 差距相当有限，而义乌常住人口不及200百万, 仅及柬甫寨1500万人的1/8强，突显柬国经济数据的 “突飞猛进” 与经济总量的基数过低有关。

但又怎么样呢？事实上无论gdp总量或增速，均有一定的参考价值，岂能偏废？尤其判断、预测一个国家乃至城市的未来发展与前景，国内生产总值增速具有更加明确的指向性。尤其可喜的是，近20年来柬甫寨贫困率从1992年50%至今已降至10%上下,人均gdp增长7倍以上，让国际刮目相看。

“村姑“ 蜕変成 ”公主”

当然，不可讳言现在的柬埔寨确实仍然存在不少问题及困难，必须 “拨开迷雾看真相” 否则极易被表象所迷惑。毕竟到处大兴土木的工地与传闻中频发的 “飞车抢手机” 同时并存，高大伟岸的建筑与周边危棚简户比邻而居，满街的雷克萨斯和 “肉包鉄” 、 “土的掉渣” 的突突车 “并驾齐驱”，笔直宽敞、平坦的金边莫尼旺大道拐个弯，极可能就是曲折破碎、逢雨必圩的 “弹簧路”.....;整个城市风貌显得奇特、怪异，像极了乡下村姑手上拎个LV包，嘴唇擦着兰蔻口红，还是鲜红的那款……, 各种 “不搭调” 让人有 “一言难尽”之感。

惟如果我告诉你，三年前第一次到达柬埔寨时，我眼中所看到的根本就是纯粹的 “村姑典范”，没有LV、也没有 “兰蔻”，你的感受又会是什么呢？

不得不承认，近三年来柬埔寨确实发生了翻天覆地的变化，高楼大厦显得多不胜数、到处可见的中文招牌与商店、不经意便和同胞擦肩而过……, 无处不在的 “中国元素”，是以往不可想象的，而如今它正以 “迅雷不及掩耳” 的速度改变这个国家与城市 (主要是金边与西港).

即将成为石油产出国

随着国家大战略 “一带一路” 的逐步推进，柬埔寨作为东盟最亲中国家，且处于交通枢纽位置，中国给予更多的协助与支持自是在情理之中，这样的态势显然还将维持极长时间，此外，它的支柱产业除房地产、旅游、农业、博彩 (含 “网投” )，还将纳入石油开采 (已探明20亿桶)，加上人口年轻化 (平均27.6岁)、gdp高增速具可持续性，乃至政权穏定、人民不排华……，这些才是我判断柬埔寨房地产可以或值得进入的参考依据。

因为它 “现在样子好不好看” 的判断标准，应该是跟它过去的样子作比较，而不是一昧的批评它现在的样子。中国人又不傻，如果不是嗅到可覌的发展机遇，又有谁愿意轻易离乡背井到异国打天下或购房置产呢？

但这是否说明此时此刻柬埔寨的房产一定值得购买呢？我看倒也未必完全如此。

柬埔寨作为东盟最亲中国家，凭借着“一带一路”的东风，迎来百年不遇的发展契机，进而带动其房地产行业欣欣向荣，其实是在情理之中。

柬是“浅盘式经济”的典型

惟必须正视的是，柬国土只有18.1万平方公里，面积仅相当于广东省，人口更是只有“少的可怜”的1500万人，堪称“浅盘式经济”的典型，而在极短时间内大量中国人涌入炒高了金边与西港的房价谁是未来的接盘侠？柬埔寨人吗？可惜当地人长期以来习惯于居住在2-3楼的排屋，对于高楼仍存有一定的抗性，一时半会儿很难改变。换言之，排屋转换成大楼居住有个过程，需耗时多久？是否能够无缝对接？都是未知数。

亦即这两年的购房欲“逢高出货”、“获利了结”，唯一可能的客源就只能是后面进入的中国人了。

那么问题来了，目前金边号称中国人数已达30万人，西港则约为10万人（登记在案1.2万人），后续还会有更多的中国人到达吗？就算有，面对节节走高的房价（中高端房均价2500美元/平米朝上）这些人买的下手吗？毕竟外汇管制趋严，有意购房者只能用原本就放在海外的资金购买。

大陆也曾是“冒险家乐园”

如果答案都是否定的，柬埔寨房价泡沫破裂会产生多大的跌幅？充满无限想象空间。如此一来，柬埔寨的房子还值得购买吗？

这几个问题应是关注柬埔寨房产者心中共同的疑惑。

我的看法是，中国人不但会持续且将以“重力加速度”的方式进入柬埔寨，以掌握“逾时不候”的“开创事业第N春”之商机，这点跟中国人买海外房产多数纯粹以“投资获利”为终极考虑完全不同。

事实上柬埔寨的现况与中国改革开放15年后，规模雏形已具、各种需求涌现，“撑死胆大，饿死胆小”之“冒险家乐园”的情景有一定可比性。简单的参照是，中国台湾地区于1987年开放“老兵探亲”，1989年开放大陆观光后，陆续有许多台商到大陆开辟新市场，由于硕果累累吸引更多台商蜂涌前来，从最初的华南（广东东莞、福建厦门....）到后来的华东（上海、江苏昆山……），最多时号称有200万台商在大陆！

“冲高回落”在所难免

当然，同样的状况不会简单的复制到柬埔寨，毕竟“同属一国”与“一边一国”有本质上的差异，但“差可比拟”应不为过。

关键是2019年开始进入的中国人能接受当前柬埔寨的房价吗？我看现在房价已接近临界点，短期内再往上冲的动能不足，但市场是“不见黄河心不死”的，因此下半年发生“冲高回落”是大概率事件，跌幅控制在15%内。而这是否意味柬国的房产不值得购买？应“持币观望”？答案是否定的。毕竟房产是“非标产品”，地段、环境乃至开发商品牌通常决定其价值的90%。考虑到柬埔寨可覌的成长空间，要做的是更加谨慎的购买，对城市规划有更详细的评估，对房企诚信与品牌有深入的了解，两者缺一不可。毕竟无论金边或西港正“渐变”式走出“随便买随便赚”时期（“叠代效应”使荣枯期均缩短）。

因为“落后”所以才有商机！

当然，如果你是长期持有甚至自用，并不在乎一时之间的涨跌，那么选购城市建成区范围内（金边约20平万公里）的房子，基本不存在“套牢”风险，只有涨多涨少的问题。

评判柬埔寨的城市（专指金边与西港）及其房地产发展，既要承认、直面其缺点，诸如：产业结构单一与低端、基础设施严重不足、城市规划混乱、购房保障机制缺位、环保意识不足、投机买气过重……（30年前的中国不也同样如此），但也要看到它不可多得的强项，如：“一带一路”优先受惠国、后发优势明显（叠代复制）、世界三大美元区之一（美元资产）、土地富饶、无天灾、gdp增长可期、即将跻身产油国……，两相权衡之下，显然“机遇大于风险”。

惟无论如何均需谨记“凡投资必有风险”，且“风险”与“回报”成正比，除非不投资否则就必须正视风险，只有投资时没看到的风险，而没有无风险的投资。

这是基于分散风险、资产配置，进行海外购房者的必备心理素质。