地王项目放缓入市 葛洲坝何时释放价值

（图片来源：全景视觉）

经济观察报 记者 田国宝 特约记者 刘伟曾经北京楼面价地王项目葛洲坝北京中国府开盘终于有了时间表。一位置业顾问在电话中透露，项目预计在3月份开盘，销售均价大约在12.5万元/平方米，“开盘时间最迟不会超过3月底。”

如果从2015年拿地时算起，至今已经过去了三年零四个月。在房地产行业中，通常一个项目从拿地到销售时间不会超过一年，最快的拿地四到五个月就可以开盘销售，葛洲坝北京中国府项目显然是个例外。

实际上，对于葛洲坝来说，面临类似情况的不仅仅是北京中国府项目，南京中国府项目也面临着同样问题。从2016年5月份拿地算起，还差两个月就满三年，至今距离开盘销售仍然没有时间表。

与北京项目一样，南京中国府项目也一度成为南京楼面价地王项目。2015年开始，葛洲坝地产开始频频在全国创造楼面价地王，北京、上海、南京和合肥等城市的地王中都留下葛洲坝印迹。

葛洲坝地产表示，北京、南京等项目之所以迟迟没有开盘，主要是因为葛洲坝地产正在推进5G绿色科技住宅品牌理念，而全面落实这一理念需要时间。

在葛洲坝地产看来，北京等城市地王不存在无法解套的可能，只是时间的问题。

百亿货值

冬末春初的北京依然格外寒冷，在丰台区丰台东路和樊羊路交汇处的西南角，一片不小的工地上，正在施工的高层建筑已经越过高大围墙，从外观上看，整个的雏形已经初现，已经具备申请预售证的资格。

2015年10月，在北京市一场历经104轮竞价的土拍中，葛洲坝地产击败包括万科、保利、龙湖、中粮等众多房企，最终以49.5亿元总价和配建4.1万平方米保障房摘走丰台区花乡樊家村危改地块。

彼时，樊家村危改地块以7.5万元/平方米的楼面地价超越霄云路8号项目，成为北京新的单价地王。北京市住建委信息显示，葛洲坝北京中国府项目于2017年3月份正式动工。

北京市住建委信息显示，北京中国府项目共分为七期建设，其中一期项目主要包括6.6万平方米的回迁楼，三期项目包括4.7万平方米公租房。商品住宅建筑面积为14.85万平方米。

按照葛洲坝中国府项目销售透露的12.5万元/平方米均价估算，整个项目商品住宅部分的货值大约为185.66亿元。2015年12月，在葛洲坝获取该幅土地两个月后，临近的懋源钓云台项目开盘，售价为8万元/平方米。

在当时，葛洲坝北京中国府项目楼面价仅仅比钓云台销售价格少5000元/平方米，不过，两者差距很快拉开。到了2016年9月份，钓云台项目售价已经涨至11万元，并在当年底涨至12万元。2017年3月份中国府项目开工时，钓云台项目售价涨至13万元。

与中国府项目同时期动工的中粮天恒天悦壹号项目在2017年8月份就实现开盘，但2018年9月10日北京中国府项目确定案名并开放示范区后，至今仍没有拿到预售许可证。

中国府置业顾问表示，项目预计会在3月份开盘，均价大约为12.5万元/平方米，最晚不会超过3月底，项目于2018年9月份就开始接受看房，但是看房需要当面验证银行卡余额或理财账户余额不低于200万元。

葛洲坝地产方面表示，项目原本计划于2018年开盘，主要因为项目没有取得预售证。

经济观察报记者了解到，在北京销售超过8万元/平方米，尤其是超过10万元/平方米的楼盘，申领预售许可证需要进行排队，2018年下半年，仅有金茂城苑、将台水岸家园、懋源璟禧园、亚林上苑、玺萌壹号院等少数获批10万元单价。

招拍挂文件显示，葛洲坝北京中国府项目用地面积为10.46万平方米，规划建筑面积为20.38万平方米，除了住宅外，还包括养老设施、医疗卫生、幼儿园和中学等配套。此外项目还需要配建一定比例的保障房。

葛洲坝地产方面表示，北京项目开盘事宜早在2018年就已经提上日程，但一直未能拿到预售许可证，“应该会在（2019年）某个时间能开盘，只是到目前为止还没有拿到预售证。”

抢筹高价值资源

对于葛洲坝而言，北京项目只是其众多楼面价地王中的一个。在堪称“地王之年”的2016年，土地市场上最为瞩目的城市当属南京。当年南京包揽了全国总价地王前十名中的一半数量。

早在2015年6月份，葛洲坝就以11.04亿元价格拍下上海青浦区一幅商住用地，楼面单价为2.73万元/平方米，创造了青浦区楼面价地王。目前上海青浦项目已经开盘在售。

2016年4月，葛洲坝以45213元/平方米的楼面价一举拿下南京河西地块，创造当时楼面价地王，时至今日，该地块仍没有入市。目前南京中国府项目周边楼盘销售均价为3.3万元/平方米。

紧接着，2016年6月份，葛洲坝地产在合肥以15.89亿元价格获得滨湖地块，楼面价为2.21万元；以24.36亿元价格获得省府地块，楼面价达到2.2万元。均创造了楼面价地王。

2018年8月份，合肥中国府项目开盘，销售均价为3.5万元。一名销售人员在电话中表示，这个价格为均价，具体价格可以到售楼处进行商谈。”合肥市房管局备案信息显示，合肥中国府项目232套住宅中，处于销售备案状态的大达30套左右。

2017年6月份，葛洲坝地产以43.18亿元价格拍下杭州蒋村地块，该幅土地面积为5.68万平方米，建筑面积为13.6万平方米，自持比例达到44%。该幅地块以3.17万元/平方米楼面价创下西湖区楼面价地王。

2017年7月份，葛洲坝地产联合五矿地产以65亿元价格拍下南京鼓楼地块，楼面价为3.85万元/平方米。2018年12月，葛洲坝在鼓楼区拿下的另一幅土地，楼面价为2.24万元/平方米。2017年9月份，葛洲坝地产又在苏州拍下一幅楼面价为2.85万元/平方米的土地。

进入2018年以后，葛洲坝地产明显放缓拿地节奏，全年仅在南京鼓楼和北京海淀获取两幅土地。其中海淀翠湖地块于2018年1月份以55亿元竞得，楼面价为4.09万元/平方米，限定的销售均价为5.53万元/平方米。

此外，葛洲坝还入股保利广州广钢新城项目和华润武汉光谷地王项目。不过，随着2017年317调控政策实施，全国一二线主要城市实施限价、限购、限售、限贷等政策，使得葛洲坝地王项目入市步伐不同程度放缓。

亟待释放

葛洲坝集团是首批确立的16家房地产主业的央企之一，原来旗下有两块地产业务，其中葛洲坝置业主要针对武汉本地市场，葛洲坝房地产针对武汉全国市场，近年，葛洲坝集团逐步整合地产业务，形成目前葛洲坝地产。

2014年前后，葛洲坝地产确立了“全力推动二次发展布局，立足一线深耕细作”的开发思路，开始在武汉之外的北京、上海等一线城市拿地。并逐步将业务触角伸向二线城市，进入杭州、南京、合肥、成都等城市。

实际上，近年来葛洲坝地产在投入与收益方面情况并不理想。经济观察报记者根据葛洲坝年报不完全统计，从2015年到2018年上半年，葛洲坝累计支出的拿地资金为375.32亿元，而同期累计销售额为403.94亿元。

在年度房地产项目支出与收益方面，据不完全统计，2015年到2018年上半年，葛洲坝地产项目累计投入金额为471.02亿元，而同期项目累计收益仅为46.39亿元，不足十分之一。

2017年年报显示，彼时葛洲坝地产共有18个项目，全部位于一二线城市，其中涉及在售、交付的项目有6个项目。在建项目权益施工面积为325.41万平方米，实现销售金额159.26亿元，竣工面积为69.06万平方米。

到了2018年上半年，葛洲坝地产项目为17个，涉及销售和交付的项目有2个。在建权益施工面积为298.5万平方米，实现销售面积30.44万平方米，销售合同签约金额63.13亿元，竣工建筑面积为3.42万平方米。

克而瑞数据显示，2018年葛洲坝地产全年权益销售金额为117.9亿元，排名下滑11位至第139名。葛洲坝半年报显示，2018年上半年房地产业务实现营收29.74亿元，同比下降了26.55%。

在1月15日举办的中国标准价值高峰论坛上，葛洲坝地产董事长何金钢表示，中央提出“房子是用来住的、不是用来炒的”，葛洲坝地产作为中国“高价值地产引领者”，坚持高质量发展，开创性地研发了“5G科技”体系，矢志将房地产行业引向“绿色、健康、智慧”的新时代，迎接更美好的中国人居。