万科之后是碧桂园，为什么房企巨头总是被黑？
史上最严房地产调控、经济下行压力等等因素之下，房企屡屡成为被“黑”目标。去年万科发声“活下去”，却被某些人解读为活不下去。
紧接着是另一龙头企业碧桂园被黑，更令人有些意外——2018年碧桂园全年销售7286.9亿元，位居中国房地产企业榜首，比第二名的万科高出一千多亿，更比第十名的龙湖高出三倍有余。
销售冠军也“被崩溃”，放在哪个行业里都没人信，可是偏偏在房地产行业里就是能搞得山雨欲来。这很不正常。
这种耸人听闻的评论屡屡得手，主要有三层因素：
第一层因素是社会舆论对房地产企业存在情绪化误解；第二层因素是公众对企业真实的经营状况缺乏了解；第三层因素是曲解和夸大了经济背景对企业经营的影响。
需要逐一辨析。
房地产企业总是成为“黑点”，相当一部是源于公众对中国房地产行业现状不满的集体心理。被公众所忽视的是，房地产企业只是这个体量庞大行业网络的节点之一。
即使是房企排名TOP10的行业巨头，在行业发展方向、供需关系、基础成本构成的问题上也没有多少发言权。我国的土地所有制和相关管理制度决定了：中国的房地产企业本质上承担的只是资产营运者的角色。
我国既没有长期持有资产的大型房屋租赁企业，也没有小型私人地产开发、维护的“小镇房产”。中国房地产企业在住宅领域的角色非常单一： 只是把土地供给通过营运转换为房屋供给而已，房企既不是土地资源的供应方，也不长期持有房产。
房企不过是供需双方之间的节点，无法决定供需关系，对构成房价的主要刚性成本诸如地价、税费、建筑材料等没有定价权。
2012年到2017年，66家A股上市房企的平均净利润率在10%左右，最高的年份也不到12%，排在了银行、食品饮料、传媒、非公金融等行业之后。
房企作为重资产营运者的角色，产生了特殊的负债统计口径问题。房地产预售制度下，商品房预售算负债，竣工交付后才算收入。因此，房企的净资产负债率总是比真实负债情况看上去要严重，这也是被一些所谓评论者屡屡拿来炒作的“黑点”。
其实，关于这一点，早在2016年万达被黑时，王健林就公开解释过。
去年舆论炒作万科“负可敌国”、“欠债万亿”时，业内人士再次做了澄清。这次轮到碧桂园了，还是老调重弹所谓“九千亿负债”，真令人哭笑不得。
横向比较一下，中国A股上市企业近几年的平均负债率在60%上下，“去杠杆”去到2018年也有50%——如果这些行业也把到账的合同订金、预付款也记为负债，这个数字也要放大。
与之相比，身处资金密集型行业、经历了高速发展期的房地产企业负债率在80%-90%的水平并不异常。
要真正了解一家房企的经营状况，笼统的负债数据是不能说明问题的。相同负债水平的房企，债务构成、现金流状况不同，真实的经营状况天差地别。既然这次是碧桂园被黑，不妨深入了解一下碧桂园的偿债能力、经营状况。
二、碧桂园的偿债能力和经营状况
最近被黑的房地产之一碧桂园真实情况如何？作为一家大型上市公司，很多信息是公开的，很容易分析。
表征房企的经营状况，最关键的是看销售情况以及相关的现金回笼，而不是笼统的净资产负债率。碧桂园于18年内权益销售实现了显著增长，达5018.8亿元，同比增长31.25%，权益面积达5416万平方米，同比增长23.06%。
而销售增长带来的现金回款也进一步提升。2018年上半年，碧桂园销售楼款现金回笼约为人民币3360.2亿元，同比增长52.4%。
值得注意的是，前面就提到过房屋预售制度的特殊统计口径，会导“销售得越好负债越多”的背离现象。因为房企在房产预售的现金收入是要记作负债的，直到房屋交付再销账。因此，资产负债率不能作为房企核心指标。
在销售回款额大幅度增加的情况下，碧桂园截至6月30日的净经营性现金流连续第三年为正——这是房企重要的“健康指标”。目前市场上仅有万科、保利、龙湖等少数运营能力较强的企业能做到连续多年的净经营现金流为正值。
通过上述数据，不难得出结论，碧桂园在2018年上半年的销售情况、现金流都在业内属于上乘，没有出现重大财务风险。
那么，在融资方面呢？截至2018年6月30日，碧桂园净借贷比率为59.0%；加权平均借贷成本为5.81%。据克尔瑞地产研究披露的数据，2017年主要上市房企加权平均净借贷比率超过90%。
很明显，无论是杠杆水平还是融资成本，碧桂园都处于行业内的低位，不仅没有过高的风险，还具有一定优势。
再看债务结构，相关数据也不错：截至6月30日，碧桂园有息负债2939.21亿元，其中一年以内短期债务及长期债务当期部分仅为1081.04亿，占比36.78%，远低于可动用现金余额2099.1亿。融资状况正常，偿债能力充分，何来崩溃？
整体而言，碧桂园在2018年的经营状况正常，而且销售业绩和现金回笼可圈可点。这得益于碧桂园强调高周转的经营方针，尽管碧桂园的高周转也成为了社会争论的热点，但不可否认的是：高周转带来的资金高效率利用对企业经营很有帮助的，这是碧桂园的强项，而非短板。
这轮扩大土地储备是万科、恒大等行业巨头的一致行动。道理很简单，大型房企长期发展来看，在这个节点扩大土地储备是正确的战略选择，保障了企业未来发展的潜力。
2018年8月22日碧桂园在港发布中期业绩，董事会主席杨国强致信投资者，明确表示“我们要行稳致远，为资金运营再上一层保险”。这标志着碧桂园这轮高周转、扩张土地储备已经完成了使命，运营将会进入一个较为稳健的深耕阶段。
三、大型房企的“过冬”
毫无疑问，房地产行业已经进入一个调整时期，什么房都好卖的“黄金时代”已经过去。政策因素影响是最主要的，房地产调控叠加去杠杆，压力从2014年开始就持续增加。
整体而言，TOP10当中只有万达明显有退出迹象外，其余的行业巨头都在逆势扩张。这也不算意外，环境压力持续增加，行业集中度提升。中小房企面临的是生存压力，而大型房企则是承受竞争压力。
《2018中国房地产百强企业研究报告》显示，房地产百强企业市场份额快速上升至47.7%，较上年提高7.9个百分点，行业集中度加速提升。而TOP100的榜单又是向前三十名集中,“超级航母”们和小伙伴们的距离越来越明显。
这也符合发达国家成熟的房地产行业的发展规律——除了少数特色企业精耕小众市场外（诸如高端别墅、私人小型地块开发，这在中国还未出现），主流住宅市场被少数大型开发商瓜分——总的“池子”变小了，只有大鱼才能生存下来。
房地产业发展趋缓，就是一个池子变小的过程。不过中国庞大的经济体量决定了，池子变小也只是相对而言。即便房地产业在未来不再是支柱产业，体量的绝对值仍然很大，TOP10的生存空间还是足够。
在这种情况下，只要还想在这个池子里继续生存，房企做大体量、提高周转的大方向不会变。碧桂园的优势毋庸置疑，只要经营保持稳健，“过冬”本身不成问题。唯一的悬念是，经历这场“严冬”后，还能维持怎样的行业地位。
总之， 任何行业都会有一定的经济周期，有快速增长阶段，也会有回调阶段，最后进入一个成熟平稳的长周期。这是市场规律所决定的，对房地长行业而言也是如此。
永远火爆固不可期，回调也不会是行业的末日。总有房企会顺利过冬，进入到成熟平稳的长期营运，在震荡整合的回调时期中，行业巨头一定是最安全的。
四、结语
房价虚高、市场过热、鱼龙混杂对行业龙头企业的长期发展并非好事。高地价、高房价必然造成各项成本支出的非线性激增，这对房企的长期经营也是负担。该挤掉的水分挤掉了，才有更好的未来。
而社会公众应该更为理性看待房企的生存状态，只有房企健康发展，才谈得上房地产市场的健康运作。
中国的房价问题成因复杂，也不是房企那百分之十左右的净利润空间能解释的——就算利润消失、房企“团灭”，中国房市就好了吗？没有资产运营者的市场，有效供给从哪里来？市场的本质是合作，对正常经营的企业咬牙切齿，还是过于幼稚。
至于评论者迎合社会情绪“黑”企业，实属无聊的炒作，拉低了自己的专业水准。从万科到碧桂园，下一个谁躺枪呢？
批评是舆论参与者的应有之义，但乱喷只会贻笑大方。为了区区几个点赞搅混水，是对舆论、对市场的不负责任，绝不可取。
