王文学养了20年的华夏幸福，过了个春节一半就变成别人的了
过了个新春，华夏幸福（600340.SH）好像变成了另一家企业。
从产业新城地产企业裂成两半，一半是政府基建平台公司，另外一半是平安长期不动产资管公司。
正如，华夏幸福在狗年的幸福主题词是防风险，聚主业，在不确定性中争取最大的确定性；
而到了猪年，华夏幸福的主题词变成了平安幸福再出发，聚焦深耕，再谋发展。
一
2019年2月19日，华夏幸福发布公告，宣布吴向东正式加入华夏幸福，任公司首席执行官暨总裁。
吴向东曾是另一家top15的房企华润置地的代表性人物，其曾为华润注入了商业地产基因，并帮华润置业确立了“住宅开发+持有物业+增值服务”的商业模式。
此外在公告中华夏幸福还强调，吴向东是华夏控股推荐的董事，将全面负责公司业务，可见对其能力的信任。
而对于吴向东的加入，市场纷纷看好，在华夏幸福官宣吴向东之后，华夏幸福股价重回30元之上。
有投资者表示，“吴向东的加入，让华夏幸福从王文学一人独大的房企，变成了大股东二股东互相监督，职业经理人负责具体业务的另类房企，此后现金流稳定、发展方向明确，风险下降，前景更好了。”
在去年，华夏幸福还是王文学一个人的企业，但作为一家top15的地产企业一整年之间，华夏幸福几乎都陷在资金链危机的争议之中。
当时，包括碧桂园、中梁等玩高周转的房企在销售规模上都获得了质的飞跃，高周转模式已经心照不宣的成为了房企前进的方式，但华夏幸福却“逆市”而行喊出“三年百城”的口号。
华夏幸福口里的百城玩的是PPP模式，PPP模式没有高昂的土地成本，但是有高昂的建设成本，而PPP模式的产业新城周期又远超于普通住宅开发，另外，华夏幸福又在全国同时运营多座产业新城，又碰到环京限购“奶牛”孔雀城销售遇阻。
而为了“续命”，王文学开始“卖卖卖”。
去年7月10日，华夏幸福和平安资管签订股权转让协议。双方约定，华夏控股以23.655元/股的价格，向平安资管转让5.82亿股华夏幸福股份，占公司总股本的19.7%。
此外，华夏幸福还承诺，未来3三年，公司净利润增长率分别不低于30%、65%、105%。
低价位加三年利润翻番的协议，如此苛刻的对赌协议，可以看出华夏幸福对于资金的渴望。
再后来，到了10月10日，华夏幸福将一块共计33.9万平方米的住宅用地卖给北京万科，当时市场上也一致判定“华夏幸福卖亏了。”
随后，到了2018年年终华夏幸福全年只卖了1607亿元，与年初目标相差400亿元左右，华夏幸福的“负面”信息更上尘嚣。
彼时，在二级市场上，华夏幸福更是跌破30元大关一路下行，很多人觉得华夏幸福股价下跌可以拿大桶接住金块的时候，没想到把大桶砸出大洞直至20元，华夏幸福的投资群里一片骂声。
他们吐槽华夏幸福董事长王文学“瞎玩”，不务正业，又是投资OLED又是投资新能源汽车。
当时，一片投资者质疑王文学挪移上市公司的钱为自己的业务买单，还要求上交所彻查，无论是王学文还是华夏幸福似乎都陷入了低谷。
而进入2019年春节后，王文学继续让股华夏幸福，交易后，平安人寿方将合计持有25.25%华夏幸福股份，坐稳第二大股东席位。
而此时，市场对王文学的态度立即转变。他们认为，平安资本的介入，将改善华夏幸福的资金账期结构，作为ppp产城概念大企解除了现金流的问题后，华夏幸福前途无量。
资本市场对华夏幸福一片大好，股价重回30元，而他们把这一切归功于王文学的“让位”，也感激王文学的“慷慨”。
他们说，“王文学是个有情怀的人，能取是他的能力，而能舍是他的境界，因为能把自己养了二十年的孩子一年内分给别人一半，是真的不容易。”
二
河北固安开发区是华夏幸福成名的代表作，当时王文学从固安项目摸索出PPP模式，随后华夏幸福便以产促城，立足产业驱动住宅的典型“产业+地产”不同以其他开发商的模式立足于地产圈。
但产业地产始终是个慢周转的模式，对现金流的需求极大，而中国平安的长期限、低成本的资金进入，将极大改善华夏幸福的资金账期结构，经营性现金流得到有效补充。
不过也有不少人对平安入主华夏幸福不看好，他们认为，华夏幸福几乎死过一回，被平安收尸捡回，从股权架构、管理架构由内而外的改变了。
以后要去理解华夏幸福的价值就用平安资管的模式去理解，任何画大饼的概念都是忽悠。
而华夏幸福也对此类质疑得以回应，华夏幸福董秘表示，目前华夏幸福在积极探讨新业务开展的可能性，绝不是概念，是要真干。
另外该董秘还坦诚表示，平安入股前，华夏幸福自身探索出了产业新城+核心都市圈的商业模式，但未能有效解决长周期的生意需要长钱的逻辑，只能依靠房地产业务的现金流，但平安入股及后续的操作，正有效解决上述问题的正确路上。
而也有不少投资者认为，华夏幸福就是一个民营的城投企业（附带上地产做现金流），和城投相比优势在于区域位置可以自己选择，且更加专业，劣势是民营背景的短期负债与业务长期限不匹配（因此引入平安解决资金问题）。
而不少股东依然认为尽管平安来了，但华夏幸福的生意模式风险依然特别大，而且前期特别艰辛，感觉一直钢丝绳上跳舞，这个模式下公司本不应该给股东分红，借债利息是大于分红的，应该为了融资需要必须分红。
众所周知，每一个园区经营现金流累计转正4年就不错了，这意味着，公司只要在大力拓展一个一个的新城，经营现金流就很差，这个时候的公司日常经营与投资发展，只能依赖借债维持，这个过程中错了一个，这个园区钱就打水漂了。
而如果一个新城失败，虽然因为应收是政府不做计提，但是收入来源是自己管辖区域的增量财政收入，政府没有义务支付这部分，实际已经完全损失。
对此，华夏幸福的董事会在2018年底的投资年会上也对投资者们的不安作出了回应，表示，未来究竟该去关注华夏幸福的哪些看点。
一是华夏幸福和平安在金融合作以及新业务方面的开展情况：短期看融资，看产业新城业务如何与保险资金的长线资金的完美匹配；长期看新业务的探讨。
二是看产业新城异地复制的成长速度和质量：先决条件就是何时在异地重启大规模拿地，以及防风险和推进和平安合作以及其他战略类事项。
三是看环京的市场和政策情况：环京依然是华夏幸福的重镇，这点绝对不会改变。
四是，看未来新团队和新业务的开展情况。
