外资看涨，领展66亿并购深圳中心城商场

深圳第一宗外资并购商业资产的交易诞生了。

2月20日晚间，第一只在港交所上市的REITs领展房产基金（00823.HK）发布公告称，于当日与卖方签订框架协议及股权转让协议书，领展同意以66亿元的总代价收购深圳福田区的怡景中心城购物中心，零售面积为8.39万平方米，可租赁面积5.99万平方米，另有741个停车位。

整个交易将分多步进行，最快将于一个月内完成。如全部顺利完成，这将是深圳第一宗外国基金并购商业资产的案例，也意味着深圳资产的价值，开始得到外资认可，此前外资并购商业资产多选择上海、北京。

领展在交易公告中称，此项收购符合基金目前投资策略，即投资可增加收入及创造收入并具备长远增长潜力的房地产项目，他们认为深圳是一个蓬勃发展的城市，预计未来五年深圳总人口将增长14%，消费需求强劲，标的项目拥有良好的位置和连通性。

更重要的是，领展作为一家主要资产组合为商铺的房地产信托基金，其核心竞争力在于收购后的管理提升，怡景中心城的租约陆续将于2019年、2020年及2021年到期，领展收购后将重新委派管理团队，对该物业进行资产价值提升。

一位房地产咨询服务公司经理告诉界面新闻，这宗交易从去年下半年开始洽谈，此前传出有多达8家机构在竞购这一标的，价格区间为60-65亿元，最终由高力国际一位资深经纪人操刀，由戴德梁行做第三方评估服务。

根据估值报告，怡景中心城目前已订立204份合约，出租率100%，目前每月现时总收入为2378.8万元，即年收入约为2.85亿元，潮流服饰、餐饮、超市占该物业租金收入的45%、39.5%、5.5%。

该项交易是在2018年下半年资产价值重估背景下完成，彼时由于市场流动性缺乏，不少物业开发商考虑出售资产补充流动性，资产价值也处于低位，这弥补了深圳房价奇高、资产回报率较低的不利情形。

怡然中心城位于深圳市政府南边，处于核心CBD地段，但由于位于中轴线中央，其建筑为下沉式风格，地上两层，地下三层，其中地下二层与CBD地下空间及地铁站无缝连接。尽管处于核心地段，但由于业态选择及建筑设计问题，该购物中心近年来一直不温不火，推广方面也并无建树。

怡景中心城的原开发商为深圳市怡景实业发展有限公司，实际控制人为哈尔滨籍商人刘伟宏，她在哈尔滨以服装批发业起家，1988年来深圳二次创业，从饮料、酒楼做到房地产，2001年曾与深圳万科合作开发项目，2002年开发怡景中心城项目，直至2007年开业，此后逐渐隐退于市场。

据一位接近交易的内部人士告诉界面新闻，刘伟宏近年来长时间待在海外，很少回中国，因此对于资产也作出了相应安排，但也不排除她看空深圳的资产价值。

领展的主要物业资产则在香港，拥有138个物业单位，其中零售面积83.61万平方米，发展中面积8.36万平方米，6.1万个停车位；在内地拥有三个物业北京欧美汇购物中心、广州西城都荟广场及上海领展企业广场，共计27.87万平方米。

这些物业基本为并购而来，其中2015年以66亿元向瑞安房地产收购两栋大楼，即如今的上海领展企业广场；同年以25亿元收购北京欧美汇购物中心；2017年以40.65亿元收购广州西城都荟广场。

2018年3月30日至2018年9月30日半年度，领展实现营业收入49.3亿港元，同比增长7.4%，每基金单位分派130.62港仙，同比增长7.5%。