城镇未来十年新增人口约2亿，房地产增量红利瞄准上海和重庆

人口的重要性在房地产行业长期看人口、中期看土地、短期看金融的分析框架内显而易见。也正因此，在当前严调控时期，某个城市放宽人才准入的政策总会引来房地产行业内的躁动。如今人口流动、城镇化还能给房地产行业带来多大的机遇，杨现领给出了这样的回答。

2月16日，在中国发展研究基金会与澎湃新闻共同举办的中国发展高层论坛热点前瞻沙龙上，贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领以以人塑城 以城富人中国城镇化未来趋势探讨为题，立足中国城镇化和房地产产业的实际发展现状，探讨了城镇化进程、城市格局、房地产和国民财富之间的关联，并对城镇化与房地产的协调发展路径，新型城镇化下房地产政策的优化方向提出见解。

杨现领认为2019-2030年是房地产的一个关键时段，也是我国城镇化的最后一波房地产增量红利时期。贝壳研究院相关数据显示，中国城镇化率预计2019年达到60%，2030年达到70%，2017年的城镇化率为58.5%。也就是说，在未来十年，中国城镇化率约有10%的上升空间，对应城镇新增人口约2亿。

持续的人口流入必然影响到房地产市场，将新增人口对应到住房需求上，杨现领表示，保守估计对应的住房需求是70-80亿平方米，合下来每年有7亿-8亿平方米的住房新增需求。

2亿新增人口对每个城市房地产市场的影响并不均等，贝壳研究院相关数据显示，其中，43.4%将会继续流向长三角、京津冀和珠三角三大顶级城市群，其次长江中游、成渝和中原城市群流入比例合计为22.3%。

具体到城市看，联合国人口预测数据显示，在2018-2030年人口增量前20的城市中，上海人口增量高达729万稳居第一；重庆以481万增量位居第二，超过北京466万人口增量；广州、苏州、南京、深圳、西安、天津和杭州也均有200万以上人口增量。

杨现领认为，三大顶级城市群里人口增长最快的是北京、上海和深圳这些中心城市辐射范围内的周边城市。而中原城市群、成渝城市群的人口增量主要集中在中心城市，即长江经济带的合肥、武汉、成都、重庆、南京、西安、郑州等城市。

与人口增量相对应，房地产市场呈现出往北京、上海和深圳中心城市辐射范围内的周边城市，和合肥、武汉、郑州等中心城市分层发展的趋势。

需要注意的是，当前中国城镇化中人口城镇化和土地城镇化并不完全协同发展。杨现领认为，近年来出现的大量空城、鬼城，正反映了土地城镇化明显快于人口城镇化的问题。据贝壳研究院数据显示，1981-2016年，中国城镇人口增长了3.9倍，而建成区面积增长了7.3倍。同时，我国人均建成区面积从不到0.4平方公里/万人，增长到接近0.7平方公里/万人。

为了充分释放城镇化活力，促进房地产业的健康持续发展，杨现领从房地产开发模式和调控政策端两方面提出建议。

在开发模式方面，杨现领认为TOD（交通导向）、HOD（居住导向）和EOD（生态导向）是未来的指引，要多种开发模式并举。应以TOD（交通导向）模式为空间指引，形成城市和产业的基本空间格局；以HOD（居住导向）模式为配套指引，形成房地产综合产品体系；以EOD（生态导向）模式为质量指引，增强城市和房地产业的可持续性。

在行业政策端，杨现领认为调控要从人口-住房政策联动方向出发，从政策管制向政策引导过渡。具体看，比如调节城镇人口空间分配，打开需求层级；以居住权为核心打通市场壁垒；用好户籍调控，确立户籍向居住证制度转变路径等。

另外，杨现领还对当前房地产政策形势进行了预测，他表示，政策会调整，但不会出现方向性的放松，调整的底线即房住不炒是不会改变的。