停摇号、降利率、取消限售！新一轮调控蔓延全国
2019年伊始，一个楼市调控关键词被频繁提起——“因城施策”。
从2018年底山东菏泽取消限售到如今，2个多月中，包括山东青岛、广东广州等地相继微调房地产政策。据新京报统计，调整或有意调整楼市调控政策的地区已经达到11个。更有业内专家预测，2019年起码将有30个城市微调房地产调控政策，有望形成微调热潮。
可以说，新一轮调控已蔓延全国！趋势之下，又会给南京市场带来怎样的变化？
01
多省份、城市试点“一城一策”
据大伟看楼市整理的表格显示，目前全国至少18个省份及城市在房地产相关政策中涉及“因城施策”内容。有专家认为，“一城一策”或成2019年楼市调控关键词。
▲图片来源：大伟看楼市
具体来看，自2018年年底至今，房地产市场因城施策得到了明显体现：
· 山东菏泽宣布取消住房限售政策，打响政策微调“第一枪”；
· 广州适度放松“限商”政策；
· 青岛暂停执行摇号售房;
· 今年1月初，北京、宁夏银川、福建福州等地纷纷调整公积金制度，从简化手续、提取额度到具体的信息规定等方面进行调整；
· 首套房贷利率方面，包括南京在内，北京、上海、青岛等多地首套房贷利率均出现不同幅度的回落。
虽然各地政策调整的内容并不相同，但都是根据自身实际情况进行调整。由此可以看到，各地在坚持长效机制建设的基础上，因城施策特点愈发凸显。
02
近期南京楼市调控风声不断
对于南京来说，近来同样传出一些楼市调控信号。
1
南京出台精装修房监管新政
1月19日，南京市住房保障和房产局、南京市城乡建设委员会、南京市物价局联合出台《关于进一步加强我市商品住房全装修建设管理的通知》(以下简称“《通知》”)，对于南京商品住房全装修从设计、建设、监管、销售到交付等全过程监管流程进行规范，强化全装修标准和价格备案监管。
截图来源于网络
其中重点内容包括：规定未达标，精装楼盘将拿不到卖房销许；交付标准样板间与合同装修标准一致；开发商须在案场公示装修标准、评估价格与样板房；确保装修质量安全，室内装修最低保修期两年等。
近年来，南京因为精装修缩水、通过精装房变相涨价导致的维权案例屡见不鲜。业内统计显示，去年南京市场中在售的200多家住宅楼盘中，已经有半数以上是在销售“精装修房”。新政的及时出台，标志着政府对楼盘装修全过程的全面监管开始实施。对减少交付纠纷、确保装修质量、明确责任主体等，均起到推动作用。
2
1月南京传出限售门槛降低风声
同样是1月，南京地产圈流传出一则小道消息，称南京新购住房3年限售的时间点，将从之前的权证登记时间，提前到合同备案时间，相当于将限售的门槛降低了。不过这一说法很快被官方否认，南京市房管部门表示，时间点的认定没有任何变化，仍照旧执行。
3
2月多家银行利率下调
另一个近期较为明显的市场变化，是南京多家银行房贷利率有所下调。
图片来源：南京链家
总体来看，目前南京多家银行首套房贷款利率较基准利率上浮12%或15%，二套房普遍上浮20%至25%。对比上个月首套房贷款多数上浮20%的情况，下调幅度明显。
不仅如此，包括工商银行、交通银行、农业银行在内均表示，最低折扣能到上浮12%，但需要看具体客户资质，条件比较严格。此外，邮储银行表示，当前首套房贷款利率主要为基准利率上浮15%，但是根据客户测评后，最低也能到上浮12%。
同时有不少客户经理表示，近期放款速度加快，纯商业贷款预计一个月左右便能下款。业内人士预测，2019年利率出现回调的可能性增大。对于近期有买房打算的购房人来说，利率下调等于节省购房成本，不失为重要利好。
03
2018年，南京先后发布多项重磅楼市新政
事实上，从2018年开始，南京政策微调就已开始。
1
首套房公积金贷款额度抬高
截图来源：南京住房公积金管理中心
去年4月，南京公积金贷款出新政：将南京市住房公积金贷款最高可贷额度由30万元/人、夫妻双方60万元/户调整为：购买首套自住住房最高可贷额度为50万元/人、夫妻双方100万元/户；购买第二套住房仍按原有规定执行。
2
土拍新政全面推行竞自持
在去年7月17日发布的土地出让公告中，有一条新信息：土地拍卖环节取消“现房销售”要求，全面推行“竞自持”。即当地块竞价达到最高限价时仍有竞买人要求继续竞买的，停止竞价，改为在本地块内竞争自持商品住房（租赁住房）建筑面积，每次申报面积200平方米，申报面积最多者为竞得人。
这项规定加大租赁住房的供应，缓解租赁市场压力，也可能是为了落实购租并举的政策。
3
暂停企业购房
8月13日，南京市房产局下发《关于调整我市企事业单位住房限购政策的通知》，其中规定：在全市范围内暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房，2018年8月13日19:00后开始执行。
据了解，去年南京市场不少楼盘在销售过程中，均出现了企业参与购房增多的情况，尤其在河西、江北等多个热门摇号楼盘报名清册中，也曾赫然出现诸多企业身影，个别楼盘购房登记企业数量达到近100组。直接拉低摇号中签率，更增加了置业者的买房压力。直到《通知》的发布，对这一市场现象进行规范，确保南京房产交易市场公平透明。
04
2019年南京买房族必看！
“一城一策”下，南京房地产长效机制将持续落地，2019年市场宏观方面或许还会出现微调。但在宏观大环境下，整体基调还是以稳为主。总体来看，有几大趋势：
· 市场平稳发展，房价短期不会出现大跌大涨；
· 市场监管力度加强，进一步保障买房权益；
· 打击投机行为，坚持房住不炒；
· 住房租赁市场前景广阔；
· 市场观望氛围下，房企去化压力或将增大。
那么对2019楼市而言，南京买房人需要注意什么？
对刚需来说——
最近市场出货量大，加上利率还有下调的可能，购房人可以多对比几家。但也不需要过分犹豫，因为房价下降的可能性基本不大，看中合适房源该出手时就出手。
更重要的是，价格低、性价比高的项目，往往自带热盘体质，例如去年收官的江北万元盘亚泰山语湖，中签率仅在0.51%，竞争相当激烈，因此刚需客要做好“持久战”准备。当然如果觉得熬不住，也可转向二手房。
对改善来说——
2018年底至今，已经有多个改善片区限价红线被打破，包括仙林高科紫微堂首开房价破4万/㎡， 高淳项目高淳雅园别墅销许价格高达3.2万/㎡、洋房1.6万/㎡，鼓楼滨江桃园世纪4.5万/㎡，个别房源单价突破6万/㎡……加上2019年南京多幅高价地预计集中入市，对改善客户来说，时不我待。详戳：《高价地爆发！南京11家新盘马上首开，限价绷不住了？》
值得一提的是，改善房大多以精装交付，但近来因为精装引起的维权风波屡见不鲜，为稳妥起见，也可以重点关注南京现房盘。
对板块来说——
首先要区分这个板块是“真限价”还是“假限价”。“真限价”好理解，例如河西、江北核心区、江宁九龙湖等，一二手房倒挂明显，如果放开限价，房价反弹空比较大。“假限价”则是有些位置偏远、配套落后的项目，房价看似处于限价红线下，实际这个价格水分就已经很大了。例如麒麟等片区，一二手房甚至没有形成倒挂。
对投资客来说——
全面维稳下，南京楼市房价变化不会太大。加上南京3年限售，等于买房资金至少冻结3年，对投资客来说，收益并也没那么可观。加上新版征信即将上线，对购房资质审核也会更加严格，不妨考虑其他投资渠道。
最后附上南京2月份即将入市的楼盘：
▲南京楼市2月计划开盘房源一览
部分资料来源：证券日报、扬子晚报
