3000亿目标是吹牛？富力地产去年发债26次总负债2863亿

高速扩张后遗症。

富力地产对资金渴求足已令人捏把汗。

1月21日，广州富力地产股份有限公司（以下简称富力地产）发布公告称，已完成发行2019年度第二期超短期融资券，发行总额13亿元，发行利率为5.28%，期限为270天。募集资金的70%将用于偿还金融机构借款，具体涉及22笔有息借款，合计须偿还金额约为11.02亿元；另外不超过30%用于补充营运资金。

仅2019年开年不足一个月时间，富力地产已发布两期超短期融资，子公司发布两期优先票据，再加上公司债品种一上市，共涉资金152亿元。

随着2018年末融资政策有所放宽，2019开年以来，房企融资数据继续大规模上涨。中原地产研究中心统计数据显示，2019年首个半月，不同梯队阵营的房企陆续公布融资计划合计超过30起，总规模超过800亿元。

这次机会对于富力地产而言弥足珍贵。2018年富力地产连续4次融资计划失败。2018年三季报显示，富力地产负债总额高达2863亿元，与广州市2018年一年的政府债务限额2751亿元相当。公司资产负债率为81%，在有数据可查的港股上市房企中位列第三，仅低于万科企业和北辰实业。

富力地产成立于1994年，总部位于广州，2005年在香港联交所主板上市，截至2018年9月30日，富力地产的总资产达到3514.32亿元。截至2019年1月22日，公司总市值446.62亿港元。克尔瑞发布的《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，富力地产以1415亿元的年销售额排名第19。

2018年全年，富力权益合约销售金额约人民币1310.6亿元，总合约销售金额共约人民币1423.4亿元,实现了此前1300亿元的年度销售目标，在全国房地产销售额排行榜中，富力地产也较2017年的第23名所有提升。但一个年轮前，富力地产坐的是中国房企的第四把交椅，仅次于万科、绿地和中海，雄踞“华南五虎”之首。

借旧还新 债务压顶

据“搜狐公司深读”统计，2018年富力地产共发债至少26次，融资总额超过514亿元。融资方式多种，包括公司债、中期票据票、超短期融资。多次表示，募集资金用于偿还将于2019年到期的公司债券。

中原地产分析师张大伟对时间财经表示，富力地产的资金压力主要来源于2017年以199亿元收购万达的酒店资产，毕竟富力近期几乎没有拿地。

富力地产2018年中期报告显示，公司于2018年上半年进行土地收购的速度较2017年同期有所放缓，收购的总建筑面积为840万平方米。对比而言，2017年公司全年新增权益可售面积为1811万平方米。

2017年7月，富力以199.06亿元接手万达旗下77家酒店资产。因此前融创收万达76家酒店所花费的金额为335.95亿元，富力地产给出的价格相当于打了六折。“业内基本认为富力地产买万达的酒店资产是赚了。”张大伟说。

国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲却不这么认为。他公开表示，富力地产收购万达的酒店在战略上存在让外界难以理解的情况。旧改本身就属于流动性极差的项目，如今收购酒店，则让富力进一步让自己束缚于债务之中，因为酒店也是属于流动性较差的资产。虽然富力可以通过让酒店经过财务重估，但是富力可能没有考虑到香港投资者并不考虑这种固定资产。因为投资者并不能通过其得到分红，所以投资者也并不会将其认为是富力业绩的反映。

富力地产董秘胡杰公开表示，富力地产在2016年底账面现金为460多亿元，“目前公司自有资金非常充足，完全可以用公司自有资金来支付。”但按照2016年其财报显示，减去207亿元受限制现金，公司现金确实难说非常充足。

可是富力后续并未停下收购脚步。此后，富力以约13.6亿元买下了位于伦敦一区的Vauxhall地块；以86亿港元打包收购了恒基兆业项目；联合中渝置地以合计4.7亿英镑（按50％权益计算，富力需承担约21亿元）收购伦敦地块九榆树广场。

何况2017年房地产企业融资收紧。相较于2016年3期人民币债券、4期非公开发行人民币债券和两期美元债券的融资量，富力地产2017年仅在境内发行了两期10亿元的中期票据。

于是进入2018年后，公司开始加码融资。根据公司2018年年中报告可知，截至2018年6月30日，公司借款总额达人民币1591.4亿元，期末净负债额由2017年末的1100.3亿元增加至1232.8亿元，资产负债率净负债与总权益比率由2017年末的169.6%增加至187.5%。

通过信用债筹集资金，以保障企业拥有充足的流动资金是企业常用手段，但是值得注意的是，方正证券研报显示，2018年以来，房企将迎来信用债集中兑付期。2018年至2021年需偿付的信用债规模分别为1684亿元、4076亿元、5364亿元和6774亿元，兑付压力逐年递增。

进入资金兑付压力的窗口期，如果企业负债问题持续不能解决，或将会面临资金断裂的风险，部分企业也会面临被收购的局面。

富力地产是否会资金断裂还未可知，但是其融资成本攀升，侵蚀利润是显而易见的。根据2018半年报可知，公司融资成本从2017年上半年的9.68亿元增加184%至人民币27.5亿元，其中包括期内产生的利息开支总额45.9亿元，比40.80亿的净利润还要多。

受资金掣肘，富力地产拿地速度明显变慢。从2018年中报上看，2018年上半年土地储备面积对比2017年末只增加了1%，而在2017年上半年这一数字曾高达324%。新浪财经此前参照富力地产2018年半年收入计算出富力地产收入储备倍数为19.77，明显低于主流房企数据均值。要知道收入储备倍数是评估一家房企未来业绩保障实力的系数。

除了信用债，公司即将发行新H股以扩大资本。12月21日，公司拟发8亿股新H股议案已经在股东大会上通过。本次发行新股是富力地产自上市以来进行的首次股权再融资。

一般而言，公司通常是“高位发新配售、低位回购增持”。现阶段进行股权融资显然并不是好时机。根据定价规则，新H股发行价不低于前五个交易日在联交所H股收市价平均数的80%。2018年初，富力地产的股价还站在22港元的高地，2019年公司在11港元至14港元区间。此外，恒生指数深度调整、大型IPO不断且屡屡破发，都在一定程度上打压了资本市场的信心。如此逆势而为，被部分业内人士解读为急需大额融资并压低融资成本。

而最便宜的融资方式回A股却遥遥无期。2018年10月，富力地产的IPO之路就终止了审查。这已是十年内的第五次回A失败。

3000亿目标是吹牛？

一位房地产分析师对时间财经说：“收购酒店这种重资产，对资金的占用必然的，核心看资产拿到手之后，经营如何，能产生多大的现金流。”

富力地产发布半年报，报告显示，2018年上半年富力酒店业务的亏损额为0.89亿元，这也是富力酒店业务连续第六年的亏损。自2004年以来，富力地产便开始投资建设高端酒店，已在全球已开业和建设的高级酒店有24家，从融创手中以较低价格接手77家万达酒店后，富力将持有超过100家酒店，成为全球最大的五星级酒店业主。然而，富力地产的酒店业务长期处于亏损态势。2013年到2017年其酒店营运亏损金额分别为2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元。

易居研究院智库中心总监严跃进此前公开表示，酒店业务实际上是为了配合商业地产发展而进行，但由于酒店产业本身也是一个供给相对过剩的产业，从酒店的经营发展来说，传统的高端酒店面临很多冲击，包括用户单一、酒店配套更新较慢等问题，盈利比较困难。

在地产这个主营业务上，富力地产也走“背运”。2018年10月，富力地产在江西南昌的首个项目发生安全事故，既未签劳动协议、未购买意外伤害保险，也没有专业技能的塔吊信号工作者因过度劳累死亡；9月，福建省住建厅通报14家违法违规房地产开发企业，富力地产子公司——莆田富力房地产上榜；8月，菏泽“富力城”项目在未取得预售许可证的情况下，向买受人收取购房定金，这一违规销售行为被菏泽市住建局发文通报；同月，石家庄富力城被曝违规销售，因涉嫌哄抬价格，扰乱市场价格秩序，实际销售价格与备案价格不符，被责令停业整改；6月，郑州市富力建业五龙新城项目被曝存在违规认筹被查处；同月，镇江富力长江府涉嫌无证施工违规被查，被住建局列为重点关注对象。

但这并没有妨碍富力地产喊出2020年实现3000亿元销售额的目标。对此，部分业内人士表示，企业有时候是为了迎合资本市场，而非客观制定目标。3000亿元目标，“吹牛的成分较大”。

值得一提的是，摩根大通于近日以每股14.17港元的价格增持富力地产224万股，总值3174.08万港元。（北京时间财经 陈世爱）