泛海融创交易揭秘:资金缺口超300亿
泛海控股(000046.SZ)最终还是选择转让上海外滩仅剩的未开发地块，董家渡项目，在2019年1月21日，被宣布连同北京泛海国际居住区1#地块一起，卖给融创。
尽管跨年之后，房企融资成本明显下降，难度降低，但泛海控股的资金问题，却是积重难返。截止至2018年6月底，泛海控股的短期债务与货币资金之间的缺口多达362.68亿元，总债务规模更为庞大。
此际，泛海控股的转型进入深水区，倾力开发的武汉中央商务区项目及金融、投资等业务对资金要求大，泛海控股不断通过对外担保融资，大股东也反复质押融资，然而均难救公司于水火。148.9亿元，京沪项目转让后，泛海控股可以松一口气了，哪怕极为短暂。
出售上海北京两个项目
故事的引线发生的一年前。2018年1月12日，泛海控股发布筹划重大事项的停牌公告，3天后，公司股票停牌。
泛海控股的计划是，通过实施重大资产重组，将境内外房地产业务整体剥离并置出上市公司，置入控股股东中国泛海及其下属关联方，同时将中国泛海及其下属关联方的金融资产置入上市公司。
当时泛海控股构想，交易完成后，上市公司将不再经营房地产业务，同时受让控股股东及其关联方持有的优质金融资产，谋求进一步转型发展。
泛海控股拟出售的资产正是武汉公司和境外全资子公司中泛集团。这个很快，2018年4月13日，泛海控股便宣布终止资产重组计划，原因是标的资产规模大、业务结构复杂，审计和评估工作量大，及武汉公司需先实施公司分立才能满足交易方案需要等。
一年后，2019年1月21日清晨，泛海控股宣布，旗下武汉中央商务区股份有限公司(即"武汉公司")于1月20日与融创签约，向其转让泛海建设公司，前提是剥离泛海建设持有的浙江公司和上海御中公司的100%股权、北京泛海东风公司持有的北京泛海国际居住区2#、3#地块的相关资产和负债。
交易完成后，泛海建设持有的上海董家渡项目及东风公司持有的北京泛海国际居住区1#地块项目均将由融创持有和开发经营。
上海董家渡项目主要包括10#地块、12#地块、14#地块，总建面约为62.8万平方米，当前规划业态为住宅和商业;北京泛海国际居住区1#地块总建面约为66.85万平方米，当前规划业态为住宅、商业、酒店、办公。值得注意的是，董家渡项目位于上海市黄浦区核心位置，为外滩仅剩的未开发地块。
目前，上海10#地块部分房屋已入市销售，其他地块拆迁工作正在推进，北京1#?地块项目正在建设中。
本次交易的总代价为148.9亿元，冲抵债务后，融创需付出的现金代价为125.53亿元，目前尚需提交泛海控股公司股东大会审议。
地产业务难以做大
武汉公司是本次交易的主角，天眼查资料显示，该公司成立于2002年2月，注册资本达356.63亿元，法定代表人是卢志强。
卢志强是泛海系掌门人，据2017年福布斯中国富豪排行榜，其财富达344亿元之巨。
泛海控股为了武汉中央商务区项目成立的城市公司，发展多年，已成泛海控股的核心公司，旗下囊括了泛海控股多个业务板块，除了100%持有泛海建设等房地产业务平台外，还持有亚太寰宇投资25%股权、亚太财险51%股权、民众资本100%股权、中国民生信托82.71%股权。
武汉公司事关泛海控股转型，也与泛海控股目前的资金、财务局面密切相关。
2014年，泛海控股管理层作出企业战略转型的决策，提出在继续发挥现有房地产业务优势的基础上，将公司打造成涵盖金融、房地产、战略投资等业务的综合性控股上市公司。
这样的转型战略，与泛海系打造的金融王国步伐相符。近年来，泛海系在资本市场纵横捭阖，高举高打，几乎已经拿下所有金融牌照，建立起包括保险、基金、银行、证券、信托等业态在内的庞大的金融帝国。
同时，泛海控股、中泛控股、泛海系投资的民生银行、联想控股等，构成了泛海的上市公司矩阵。
转型发展的阶段结果体现在泛海控股的财务表现中。目前，泛海控股分为房地产业务、金融业务、战略投资业务三个板块，2018年中报显示，上半年，公司50.88亿元的总营收中，房地产业贡献的仅有11.41亿元，且同比减少48.81%，而信托业、保险业贡献的收入均已超过地产业务。
截止至2018年6月底，泛海控股在国内未开发的土地储备仅有武汉中央商务区项目、北京泛海国际居住区二期、沈阳泛海国际居住区三个。境外，有美国索诺马项目、美国纽约南街80?号项目、美国夏威夷Ko Olina 1#地项目、美国夏威夷Ko Olina 2#地项目等五个。
报告期内，在建项目有杭州泛海钓鱼台酒店、武汉中央商务区、董家渡10号地项目、沈阳泛海国际居住区、北京泛海国际居住区二期(2#地、3#地)、北京泛海国际居住区二期(1#地)、美国洛杉矶泛海广场等八个项目。泛海控股在大连泛海国际旅游度假区也有10%的分成权。
一名不愿具名的地产界从业人士认为，在转型主导的发展思考下，泛海控股的地产业务已不提增长，只提去化，大规模增长的可能性极小，目前泛海的资金实力和当下的房地产市场均无支持其做大地产业务的条件，这也是当初泛海控股谋求剥离地产业务的部分原因。
具体至本次出售资产，无论如何，均逃不开泛海控股对资金的渴求问题。
对于交易，泛海控股的回应颇为坦诚。"受房地产调控政策影响，公司所属房地产项目特别是北京、上海项目价值释放速度放慢，公司资金周转速度降低、流动性不足对公司战略转型的深层推进造成阻碍。面对持续变化的内外部情况，公司需对产业结构和资产负债结构进行更为调整和优化。"
泛海控股称，交易完成后，公司的资产负债结构将得到实质性改善，公司的负债规模将有所下降，且可获得大额现金回流，有效地缓解公司的现金流压力，提升公司的财务稳健性。
报告期内，公司营业收入为50.88亿元，同比减少4.65%，净利润为13.33亿元，同比增加47.56%，但扣非后，公司净利润下滑61.03%，仅有2.46亿元。
泛海控股把非金融类公司投资于债券、股票及其他少数股权投资收益均界定为经常性损益，其表示，上半年净利润增长47.56%是因为控股子公司民生信托、武汉香港公司净利润增长显著。
值得注意的是，2018年上半年，泛海控股经营活动产生的现金流量净额为41.73亿元，比去年同期转正，增幅为136.96%。
然而，因金融子公司加大投资规模、偿还借款现金流出较多等原因，投资活动产生的现金流量净额、筹资活动产生的现金流量净额，皆为负数，分别为-72.84亿元，下滑351.69%;-4.37亿元，下滑120.01%
早期储备的项目中，仅有2018年8月下旬推盘销售的上海泛海国际公寓项目在售。而转型所向的金融业务，又属资金密集型行业，资金需求较大。
期末，泛海控股资产负债率为85.53%，与上期基本持平，泛海控股总资产为2030.2亿元，然而净资产仅有215.7亿元，
截止至2018年6月底，泛海控股的短期借款为146.43亿元，同比增加4.82%，一年内到期的非流动负债为384.23亿元，同比增加17.82%，总体而言短债规模为530.66亿元。然而同期，泛海控股的货币资金只得167.98亿元，同比减少2%。
泛海控股的货币资金与短期负债之间，有着362.68亿元缺口，若以泛海控股2018年上半年的50.88亿营收为参考，相当于其7年收入。
频繁质押融资
2018年10月，标普将泛海控股的长期主体信用评级由"CCC"上调至"CCC+"，展望为负面。2018年5月时，因担心其两笔分别于7月、8月到期的美元债券不能实现再融资，标普将泛海控股的评级从"B-"下调至"CCC"。
其后，继7月、8月完成共计8亿美元的境外优先债券偿付后，标普认为，未来12个月内泛海控股再融资前景将会改善，但也不留情地指出，泛海控股的短期债务水平很高且总债务规模大，财务杠杆出现实质性改善的可能性不大。
尽管上海泛海国际公寓项目入市，且获得不错的去化。泛海国际公寓项目的驻场销售表示，"项目开盘时推出一百多套，但目前只剩下十余套在卖，平均每套3600万元起，均为大户型，预计2019年下半年会加推。"
泛海控股称，资产出售后，公司房地产业务比重将大为下降，产业结构将实现大幅优化，可聚焦于自身优势更为突出、发展空间更为广阔且更符合公司未来发展战略的武汉中央商务区项目，并依托武汉中央商务区更好地促进公司金融、战略投资等业务的联结。
武汉中央商务区项目是武汉公司的核心项目，开发历经十余年，但进度依然缓慢，不仅不能为武汉公司自我造血，而且直至此前1个月，泛海控股还在频繁为武汉公司输血--2018年12月27日，泛海控股为武汉公司的8.1亿元债务提供担保。
武汉公司也因为自身及其子公司的经营问题，屡次三番因金融借款合同纠纷被第三方起诉。据天眼查信息，对其自身风险警示信息为21条，对其周边风险警示信息为1037条。
泛海一度热衷于出海，但自国家收紧境外投资政策以来，公司未新增取得任何项目，目前，除洛杉矶、旧金山项目正在按计划开工建设外，其余海外地产项目仍处于前期筹备阶段。
泛海控股不仅已拥有民生证券、民生信托、亚太财险等金融平台，还通过投资把触手伸向北汽新能源、万达影视、WeWork等公司。在境内，泛海控股的投资运作平台是泛海投资，境外主要是中泛集团、中泛控股。
无论从何种角度来看，泛海控股的房地产业务正在收缩，其似已把身家都押宝在开发期漫长的武汉中央商务区项目和资金密集的金融业务，投资业务上。
战线拉长导致的直接结果是负债累累。泛海控股除了通过常规手段进行融资外，其控股股东中国泛海已屡屡用上股权质押之法进行融资。
中国泛海持有泛海控股67.86%股权，共35.26亿股。仅是2018年7月，中国泛海就十一次质押泛海控股股权，至7月28日，中国泛海已办理质押登记的总股数位35.25股，占其所持有的股份总数为99.76%。
随后，泛海控股部分股份解除质押后，又迅速被中国泛海重新质押，质押日期分别发生在9月、10月、11月。至2018年12月4日，中国泛海已办理质押登记的总股数占其所持有的99.56%?。
最近一年，泛海控股从7元左右的股价持续阴跌至今，1月21日收盘价仅为5.02元。假如资本市场发生波动，泛海控股股价进一步下跌，泛海中国将面临平仓风险，泛海中国也深知此理，2018年以来，在质押的同时频繁增持护盘。
泛海控股在2018年中报中指出，下一阶段，公司将围绕降低资产负债率、确保财务稳健的工作为重点。
如此看来，今日的交易为此阶段的完结填上了注脚。
