赵秀池：限价房政策有待调整

新年伊始，北京市规划和自然资源委员会发布2019年第一个土地使用权出让预申请公告：位于朝阳区孙河的两块住宅用地将于近期挂牌出让，且不设住宅销售限价。

去年年底的中央经济工作会议指出：要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。住建部布置的2019年十个主要任务之一也是“以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展”。那么未来限价房将何去何从呢？笔者谈一下自己的看法。

首先，稳房价仍然是房地产调控的关键。为避免出现房地产泡沫，以及泡沫破裂导致的房地产市场大起大落，必须要让住房回归居住功能，通过稳房价抑制投机投资性需求。

其次，限房价的行政手段亟待调整。为了稳房价，热点城市的房地产调控政策都采取了限房价政策。有些城市制定了同比房价不上涨的目标。由此，现实中出现了土地流拍、限价房滞销、新房与二手房倒挂等一系列棘手的问题，住房市场的可持续发展受到质疑。而这一系列问题的源头就在于采取了限房价政策。在限房价竞地价的土地供应环节中，开发商的利润空间不断受挤压，当无利可图时便出现了土地流拍现象。

限价房往往也采取了限售措施，在取得不动产证书5年后才能出售，限制了不动产的流动性，使投资需求止步不前，而刚需人群也因为较严的限贷政策，没有相应的购房能力而放弃买房。由此，限房价项目滞销不令人意外。

再次，通过供求双向调节实现房价稳定。价格机制是市场机制的核心。根据经济学原理，价格是由供求关系决定的。供求决定价格，价格又反过来调节供求，通过价格波动来实现供求平衡，达到稳定房价的目的。

房价应该由供求关系来决定。政府要通过调节供求关系使供求平衡来稳定房价，促进“房住不炒”实现，而应尽量避免用行政手段按住房价。从政策层面上来讲，未来商品住房限价应该逐步取消。

低收入家庭的住房保障是政府的责任，对于低收入家庭的住房应该通过限房价，提供低价房来实现应保尽保。对于中高收入家庭的住房应该由市场来调节。通过增加市场供给，抑制投机投资性需求，促进供求平衡来稳定房价。

对于供不应求的城市，为避免房价上涨过快，可以采取稳地价、限制开发商利润的办法使房价稳定在合理区间。对于去库存问题突出的历史遗留问题，可以通过政府收购，把限价房转为保障房或共有产权房来解决问题。(作者是北京市房地产法学会副会长兼秘书长，首都经济贸易大学教授)