2018中国房价涨幅收窄 房价拐点临近?

尽管有所分化，但总体来看，无论新房还是二手房，价格涨幅都在收窄。去年12月，70城市新房价格平均环比涨幅为0.8%，为去年6月以来的最低;二手房价格平均环比涨幅为0.3%，为去年3月以来的最低。

经过长达两年多的楼市调控，房价真正感受到了"泰山压顶"。

1月16日，国家统计局发布2018年12月70个大中城市的房价数据。无论环比还是同比，无论新房还是二手房，房价下降城市的数量都在增加。其中，新房价格环比下降的城市有8个，数量创2018年5月以来的新高。

被视为市场风向标的二手房价格，更加值得关注。2018年12月，有22个城市的二手房价格出现环比下跌，这一数量为2016年以来的最多。

与新房市场相比，二手房受到的价格管制相对宽松，且在很多热点城市，二手房交易已占据市场半数以上。业界普遍认为，二手房价格变化更能反映出市场趋势。

有机构认为，22个城市二手房价下跌的现实，说明房价正在走向下行的拐点。但这一观点存在争议。贝壳研究院指出，对价格更敏感的刚需群体，正在价格回稳后择机入市，越来越多的业主也选择上调报价。这些先行指标都意味着，未来价格继续下跌的空间有限。

房价出现两种"分化"

由于调控政策出台的时序和力度不同，不同层级城市之间的分化依然存在。

2018年12月，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨1.3%，涨幅比11月扩大1.0个百分点。其中，广州以3.0%的涨幅位居70大中城市之首。

相比之下，31个二线城市和35个三线城市的新房价格环比均上涨0.7%，涨幅有所回落。其中，厦门的新房价格环比下跌0.4%，同比下跌0.4%，是70个城市中跌幅最大的一个。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟对此的解读为，2018年12月份，各地继续坚持因城施策，切实履行城市主体责任，促进房地产市场平稳健康发展。"一线城市新建商品住宅年底成交有所增加，价格有所上涨，二三线城市则继续保持稳定。"

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，一线城市出台调控政策的时间最早，如今，政策边际效应出现下降，需求也有所释放。其中，广州的政策出现调整，房价变化也最为明显。

相比之下，新房和二手房价格的分化更为引人注目。

2018年12月，新房价格环比下降的城市有8个，二手房价格下降的城市则达到22个。在很多城市，新房和二手房价格出现相反的走势。比如，广州的新房价格环比上涨3.0%，二手房价格则下跌0.4%;北京新房价格环比上涨1.0%，二手房价格下跌0.2%。

据21世纪经济报道了解，新房价格一直受到政府部门的管控。2018年年末，部分热点城市在新房项目预售中，对价格的审核有所放松，一批高价项目得以放行，这些城市的新房交易均价也被拉升。

与之相比，二手房价格所受限制较少，被认为更能代表市场水平。中原地产认为，"二手房市场的价格更代表市场真实价格"。在一二线热点城市，二手房成交量占比已经过半，北京、上海二手房成交占比已经超过80%。

该机构指出，二手房价格下降的22个城市，大多为热点一二线城市，这是因为，严厉的信贷政策限制了改善型需求的释放，并使得交易双方的预期下滑。这也说明，"热点城市房价的拐点已经出现"。

对此，贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领称之为"从'虚假繁荣'回归理性"。

尽管有所分化，但总体来看，无论新房还是二手房，价格涨幅都在收窄。2018年12月，70城市新房价格平均环比涨幅为0.8%，为去年6月以来的最低;二手房价格平均环比涨幅为0.3%，为去年3月以来的最低。

多数受访者认为，长期的楼市调控效果正在显现。在新房市场，多数开发商都感受到了资金压力，2018年下半年以来，做出价格调整的项目越来越多;在二手房市场，价格谈判的空间也明显增大。

政策因素值得关注

70大中城市价格涨幅放缓，是否意味着房地产价格已经出现拐点?

北京某房企人士向21世纪经济报道表示，12月通常是销售规模较大的月份，很多房企会以价换量，冲击年度业绩。到2019年，虽然政策压力仍大，但房企是否会继续推行价格策略，目前尚存未知。

他认为，与房企策略相比，最大的未知因素在于政策走势。

2018年12月以来，菏泽、广州、珠海、青岛等城市先后调整调控政策。虽然调整幅度不大，但在其示范意义的影响下，更多城市加入微调政策的行列。同时，其对市场预期的影响也不容忽视。

"开发商并不期望政策出现大幅松绑，但即使有微调，也可能对房价形成支撑。"他表示。

第一太平戴维斯认为，在宏观经济下行压力加大的情况下，房地产政策微调的概率在增加。中央层面的核心框架(长效机制、房住不炒、租售并举)仍不会动摇，但会适度放权给地方，强调因城施策。该机构预计，2019年房企的资金面会有所改善，因此新房价格没有大幅下滑的动力。

事实上，2018年年末，信贷政策也已经出现细微的调整。

融360大数据显示，2018年12月份，全国首套房贷款平均利率为5.68%(相当于基准利率1.159倍)，环比11月份下降0.53%，这是全国首套房平均利率23个月以来首次出现下降。分城市来看，2018年12月共有17个城市首套利率均值出现回调，北上广深以及多数热门二线城市首套利率均值均有不同程度下降。

券商普遍认为，行业调控从"一城一策"转为"一城多策"，地方政府调控的空间较大。

二手房市场的变化也在发生。根据贝壳研究院的监测，2018年12月，13个重点城市的二手房成交量环比增长16.5%。其中，11城的带看量和新增客源量环比回升，深圳、济南及成都等城回升明显。

杨现领向21世纪经济报道记者表示，均价的下跌，降低了入市门槛，对价格更敏感的刚需群体成为带动这些城市市场回温的重要力量。随着需求回温，业主预期也出现转变，业主挂牌价跌幅收窄，涨价情况有所增多，这些先行指标意味着价格继续下跌的空间有限。

他同时指出，政策的中温放松不意味着转向刺激，并且2019年新房供应的库存相对较高，购房者选择空间大，市场将保持平稳运行的态势，不会出现明显上行的动力。